セカンドオピニオンを受ける必要があるのかな。
こんな疑問にお答えします。
ワンルームマンショ不動産投資に興味を持って色々と調べているけど結局どこの会社や物件を選べばいいか迷っている方は多くいると思います。
私自身もなんとなく自分に合った物件を見つけたと話を聞いて思っているけど最後の決め手がなく、不動産投資を検討し始めてから実際に購入を決めるまで４ヶ月ほどかかりました。
そんな時何を決め手に客観的にアドバイスをくれる会社があり、プロとしても意見をくれる方がいると安心しないでしょうか。
今回は実際に購入をするにあたり私が利用した「（株）ノークリ」のセカンドオピニオンについて紹介したいと思います。
名前の通り他社から紹介頂いた物件を客観的に判断して精査してくれる会社になります。
それでは早速詳細を見ていきましょう。
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目次
不動産投資の「セカオピ」を行う（株）ノークリとは
（株）ノークリとは不動産投資など資産形成の悩みについてプロのファイナンシャルアドバイザーに相談できる「セカンドオピニオンサービス」を提供している会社です。
社名の由来は「No cry No more」「資産形成やお金で失敗して泣く人をゼロにする」という想いが込められているそうで、誰もが笑顔で暮らせるような豊かな資産を構築できる社会の実現を目指されており、非常に親身になって適切なアドバイスを頂ける会社だと感じました。
平成28年創業とまだ日は浅い会社ながらも2020年度のJMR(日本マーケティングリサーチ機構)の調査では「"不動産投資を検討中の方におすすめしたい企業" "資産形成、運用について相談したいサービス" "将来のために利用したい生涯修士の見える化サービス"」においてNo1を獲得されています。
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面談内容とその後の流れ
面談の申込みと日時設定
面談を行うために必要な自身の情報を入力すると日時確定のメールと簡単なヒアリングの電話を受けます。
電話でのヒアリングを通して事前に相談したい物件の数などを伝えます。
私は当時ワンルーム不動産を３社ほどで検討しており、物件紹介２件を受けておりましたのでその旨を伝えました。
他社からの物件紹介情報の準備
電話後に他社で紹介された物件情報をお渡しして収支に対して適正かを面談までに判断していただけます。
ある程度自分が気に入った物件を送付して適正か判断してもらえるようにしておくと円滑に面談が行えると思います。
面談
面談当日は簡単なヒアリングを行なってから事前に相談していた物件の精査内容を教えて頂けます。
不動産投資に関してわからないことや、複数社から話を伺って疑問に思ったことなどを質問するとアドバイスも頂けます。
私もこの時に会社に寄って言っている内容が違った件についてお話を聞きました。
物件選びのポイント
ヒアリング、精査内容、質問を終えると物件選びのポイント教えて頂けます。
ポイントは大きく３つでした。
1,物件価格が周辺相場に対して適正か
2,家賃が周辺価格、他の部屋と比べて適正か（入居の割合など）
3,修繕積立費が今後上がるか
上記３点について重要ということは理解していたが、このような情報については各社から紹介がなかったり調べ方がわからなかったからこそ、購入に至らなかったとこの時感じました。
上記内容についてはこの後もう少し詳しく紹介します。
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不動産情報検索のレインズについて
不動産流通機構が運営するシステム"レインズ"
まずは「1,物件価格が周辺相場に対して適正か」 「2,家賃が周辺価格、他の部屋と比べて適正か（入居の割合など）」について見ていきましょう。
こちらについては不動産業者の方なら物件の周辺相場、家賃などを確認できる「レインズ」というシステムがあります。
レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。
全国の不動産情報を一元化し、多くの不動産会社に効率よく情報を共有。不動産流通を円滑に進めるためのシステムなのです。
残念ながら一般の方は閲覧できませんがノークリではレインズで調べた内容を元に判断して頂き詳細についても詳しく説明して頂けます。
1,2に記載した購入を検討している物件の周辺相場や家賃などを見ることができ、周辺より高いのか低いのか、今後家賃を上げれそうかなどを判断できます。
ただしあくまで参考値になるので最終的な判断は自己判断になります。
重要事項に関わる調査報告書について
修繕費の上昇など今後の計画が記載された報告書
次に3,修繕積立費が今後上がるかです。
毎年の収支に影響することとして修繕積立費の上昇があります。収支への影響は家賃の下落や入居率によっても変化しますがこの２つは中々読むことができません。
一方修繕積立費はある程度計画がなされているので事前に対策を打つことができます。
修繕積立費がいくら溜まっていて、いつ大規模修繕が行われれ予定など記載されているため購入後すぐに上がりそうな物件、もしくは上がると業者より提示されている収支計画と変わりそうであれば再検討をお勧めします。
セカオピのメリット
私個人として6回程面談して頂き感じたメリットを記載します。
- 不動産投資についての不明点を細く教えてくれてアドバイスをもらえる
- 面談のために複数回時間をとって頂くことができ、親身に相談に乗ってくれる
- ノークリさんのお勧めの会社も紹介して頂くことができ、相場内で購入ができる
- 物件を紹介して頂いても無理な購入の圧力がない
個人的には複数回面談のお時間いただけたことは非常にメリットに感じてます。
またノークリさんのお勧めの不動産会社を紹介して頂くことができ一緒に判断して頂けると共に、気にいらなければ断っても強引なやり取りがなかったことは非常に安心できました。
最初は少し疑ってしまうぐらい親身でした（笑）
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セカオピのデメリット
特に不満はなくデメリットに感じることはなかったですが強いて言うなら以下のことでしょう。
- ノークリさん任せの判断になってしまう
- なんでも教えてもらえるので自分での学習意欲が低下する
基本的に親身になんでも答えて頂いたり、わからないことについて準備をしてくれるため逆に言うと自分で判断ができなくなってしまう人も出てくるのではと言うのがデメリットでしょうか。
これに関しては最終判断は自分でするということを忘れず最低限の知識は自分でつけるよう行動することをお勧めします。
自分で判断できない場合は少し待って購入は控えた方がいいかもしれません。
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銀行の金利について
高い金利で斡旋してくる会社は多い
不動産投資は銀行からお金を借りてローンでマンションを購入することになります。
その際銀行の金利は大きく影響してきます。
2〜3千万ほどの買い物になるため金利が0.1%変わるだけで収支が100万ほど変わります。
私自身最終的に５社ほど話を伺いましたが４社はシュミレーション時に高い金利の銀行で進めてきました。
こちらから言えばやすい金利の銀行に変えてくれます。こういった判断もノークリさんでは実施して頂けます。
私は最終的にオリックス銀行で申し込みました。金利は1.6％でした。
審査は少し厳しかったですが金利を抑えることができたかなと思います。
まとめ
将来のための資産形成を考えられている方は多いと思います。
独学で学んで判断を繰り返していくことも良いことだと思いますが最初の頃は中々判断できず時間だけが過ぎていってしまう方も多いと思います。
時間だけは取り戻せないので少しでも気になったらまずは相談してみて判断することもお勧めです。
